南京小松涛巷项目寻求老街巷蝶变最优解 焦点速看

5月17日清晨，南京市秦淮区小松涛巷9-4号屋主夏宝珍出去买菜时，又照例绕回生活了30多年的老巷子看看。自3月18日搬出老屋交出钥匙后，小松涛巷的“一举一动”，无不牵动着包括她在内的50户居民的心。

小松涛巷地处繁华地段，超七成住户居住面积不足30平方米。由于片区内院落建筑、多层建筑、历史建筑和棚户区混杂，这里曾是城市更新的“硬骨头”。千呼万唤下，小松涛巷更新项目终于启动，今年5月进入建筑拆除阶段。作为我省首批城市更新试点项目之一和南京首个落地实施“留改拆”更新方式的成片居住类地段，小松涛巷怎么拆、留什么、如何改，不仅关乎原住居民的“安居梦”，也在为同样历经风雨的老街巷蝶变“重生”寻找最优解。

老旧小区拆除精细到“一砖一瓦”

【资料图】

从淮海路走入狭窄的小松涛巷，首先映入眼帘的是清爽干净的街面。随着违建被陆续拆除，原本搭建密集、空间狭窄的区域豁然开朗，从明清时期开始形成的南京传统民居布局渐渐显露出来。

69岁的寿小龙在这里长大、结婚、育子。老房拆除前，记者曾到过寿小龙被认定为危房的家。巷子前面是自建的简易卫生间和厨房，穿过约半米宽、3米深的巷子，才能进到寿小龙的家。在这间不足20平方米的老屋内，他们一家三口挤了近40年，终于等来棚户区焕新。

小松涛巷总用地面积约1.01万平方米，由于建设年代久，存在建筑结构出现安全隐患、地块私搭乱建、消防通道无法满足要求等问题。2021年，小松涛巷启动更新前准备，经过29场居民议事会的推动，50户更新户全部签约，并于今年4月全部搬迁完毕。

根据更新方案，居民可选择原地安置、易地置换或货币回购。寿小龙选择原地安置，目前他和老伴暂时与子女住在一起，等房子翻新后，他们会搬回来养老。“对老房子有感情，门口的水杉树是我父亲栽种的，有60多年历史了。”寿小龙说。

一间约20平方米的房子，小松涛巷拆除现场负责人张琴要带着10名工人拆3天才能完工。他们以4人为一组，一人攀上梯子小心揭开屋顶瓦片，一人负责扶住梯子，一人负责接住瓦片，第四人负责将瓦片整齐地码在空地上。“以往这么大的房子，一个工人开着推土机1小时就能拆完，现在需要人工一块块地剥离。”张琴告诉记者，这样“精致”的拆法能保留四五百块清水砖，“这些砖块我们小时候还见大人烧制过，现在都没了。”

作业时发现的上百块明城墙砖，给工作人员带来更多惊喜。记者在拆除现场看到，小松涛巷9-3号和9-4号少量墙皮剥离后，可以看到不少带有清晰铭文的城墙砖。夏宝珍告诉记者，这些城砖都是过去留下的“老物件”，“当时百姓盖房子没有钱买砖，就在老城墙坍塌角上就地取材。”回收现场负责人王羿介绍，截至5月23日已回收到400余块城墙砖，将用于修复明城墙。

由于区域内全是“宝贝”，小松涛巷的拆除工作更像是在小心翼翼地归类整理——拆除的过程尽可能轻拿轻放，能留下的尽量留下，能保护的尽量保护。比如，片区内的东方饭店属于文物，需要根据原貌原址修缮；游府西街27号建筑，小松涛巷11号、15号，淮海路53号1、2号建筑主体将保留，修复后活化利用；老居民用了30多年的三门橱、街巷内一人合抱粗的老枇杷树、10多米高的水杉树也都将保留下来。拆除工作结束后，片区将转入考古阶段。

留住旧肌理也要面向新未来

小松涛巷启动拆除以来，东南大学建筑学院副院长鲍莉隔三差五就要来一趟。“能不能守住历史文化街巷的根和魂，拆除环节太关键了，一砖一瓦一旦被破坏，后面想再恢复就难了。”鲍莉说。

两年前，东南大学建筑学院设计团队就参与到小松涛更新设计方案中。“过去的街巷布局是在长期历史演进中由居民自发推动形成的，这样的肌理是规划建筑师设计不出来的。”行走其间，她常常被老南京人的居住智慧和巧思打动，“你看，这样的街巷几乎能串联起每家每户，方便邻里之间交流，宽度又恰到好处，能实现屋内采光最大化，借用风的对流还能把自然风引入屋内……”

如何留住原有的街巷肌理，成了小松涛巷更新项目首要考虑的事。片区内既有历史建筑，又有居民自建房，还有搭建的简易棚房，拆除方法和顺序格外重要——通过保留多层住宅、历史建筑，先拆掉近年来零星搭建的违章建筑，再改造危房、旧房，从而留住街巷的基本院落空间格局和原有的砖木结构形式。城市无序扩张中一度遭到破坏的一些街巷，也将通过此次更新得到修复。比如，小松涛巷靠近游府西街的一段街巷曾从12米被扩宽至16米，在测试满足通行需求后，此次将被还原至12米宽。

空间布局之外，更新材料也是重点关注的元素。除了明城墙砖、清水砖，即使是拆出的二三十年来居民自建房常用的红砖，也让鲍莉如获至宝。“清水砖是上世纪50年代的，这些红砖年代要近一些，但它们经过时间洗礼都泛起微黄，历史痕迹是我们无论如何都复刻不出来的。”对于如何用好这些“宝贝”，设计团队早有规划：拆出的清水砖、红砖、小瓦等，都将被用于修复巷子保留下来的历史建筑；其他建筑的内部空间及外部墙体的翻修材料，也将大部分利用清水砖，实现原砖原瓦原地再利用。

更新不能局限于还原风貌，如何为历史街巷植入适度的现代性，让其更好地适应当下、走向未来，小松涛巷试图寻找答案。

面对极端的小面积住宅，项目引入高效空间概念，通过将层高提升80厘米，可使生活空间增加60%。记者在设计图上看到，更新之后的小松涛巷，部分住宅层高将做到3.6米，这样的挑高设计使得房屋“麻雀虽小五脏俱全”——一楼商用、二楼居住，居住区通过优化设计实现两室一厅一厨一卫的空间布局，满足现代居住需求。

绿色低碳，是小松涛巷探索现代化的一大关键词。在居住体验上，小松涛巷的目标是实现“弯道超车”，从棚户区一跃变身为绿色建筑。这样的“绿色建筑”是可观可感的，比如，改造之后，通过打通东西通风廊道和系统设计，满足室内自然通风需求，可实现建筑的“冬暖夏凉”；尽可能保留高大树木，同时借助不同标高屋顶形成的高差，在紧凑的城市中心街区打造立体化、多层级的公共空间绿地，满足邻里交流需要。

基于运行成本等因素，绿色建筑大多用于新建大型项目，而用于老旧小区更新，国内尚无先例。因此，小松涛巷的每一步都是“摸着石头过河”，需要在建设和运行环节进行能源监管，获得真实监测数据，验证绿色设计是否科学合理有效。“绿色建筑的改造不仅是对低碳节能建筑物质空间的塑造和生态绿化新能源技术的加持，还要将健康舒适、资源节约、智能智慧等理念融入城市发展全生命周期。”鲍莉说。

努力蹚出一条可复制的新路

如何为其他历史文化街巷焕新创造出更多可复制、可推广的经验？作为我省首批48个城市更新试点项目之一的小松涛巷项目被寄予厚望。

控制成本，是摆在每一个城市更新项目面前的“必答题”。相较于大拆大建，如此精细化的拆除重建费时费力，人工成本也相应增加。但经初步测算，小松涛巷项目将令人难以置信地实现资金“就地平衡”。南京市规划和自然资源局秦淮分局副局长、秦淮区更新办综合计划组组长童承江解释，通过挑高设计等方式适度提升区域容积率，将原本的居住用地变成商住混合用地，未来区域商业运营、地下停车场收益将能平衡地块更新支出。

受益最大的，还是老居民。夏宝珍记得，过去来的一拨拨开发商，看了房子以后都直摇头，表示根本开发不起来。而按照现在的房屋置换协议，居民房屋使用面积不变，只需按比例（C级60%、D级40%）承担每平方米约5100元的建设费用。也就是说，如果原来住的是30平方米D级危房，居民仅需自掏约2040元/平方米、共计6.12万元，就能搬回焕然一新的家。

将原本的居住用地变成商住混合用地，这样的大胆做法离不开政策的支持。记者了解到，考虑到城市更新项目普遍存在地块小、分布散、配套不足等现实情况，我省鼓励老旧小区更新试点探索规划政策创新和空间复合利用，可结合实际情况，灵活划定用地边界。《南京市国土空间规划条例》第32条规定，城市更新项目在遵守国土空间规划、确保公共利益和安全前提下，可适当调整片区范围内有关建筑间距、退让、密度等现行规划指标，但不得减损周边地块的相邻权益。

为了蹚出一条全新且可推广的老旧小区成片区更新模式，小松涛巷的“大胆”创新还有不少。比如，在保证通行功能的基础上，小松涛巷路边建筑将采用骑楼形式，在人行道上建房子，一楼空间作为人行道，楼上供居民居住，从而既支持复合功能的实现，也没有突破老城24米的高度限制。

童承江说，小松涛巷更新项目的目标，是综合提升片区内居住、通行、生活功能，最终实现多方共赢——项目更新后，底层做成各类公共商业，功能复合后，居民生活更便捷；增加步行通道，人行、非机动车、机动车都有独立路权，交通更顺畅；片区内商业运营收益增加，平摊更新成本，实现经济效益最大化。

作为试点项目，小松涛巷项目的动态也备受同行关注。江苏省规划设计集团城市更新规划设计院总设计师刘志超期待，在普查评估街巷历史文化资源、最大化实现原住居民利益以及在狭窄街巷中布局综合管廊等方面，小松涛巷都能有更多探索和创新实践。

“目前，摸清一条街巷的历史文化家底其实是比较困难的，除了文保单位是明确需要保护的，街巷中更加面广量大的历史建筑、近二三十年建设的一些承载着大量历史信息的既有建筑，如何保护、保护到什么程度，都需要进一步予以明确。”他也提醒，在历史街巷的更新中，一旦以商业为目的，很容易出现“绅士化现象”，即街区改造后更加符合高消费人群的需求，导致原来的居民无法真正享受到更新改造的成果。“这样有损公平的现象肯定是要避免的。”在刘志超看来，在老街巷更新过程中，老住户不能缺席。“没有谁比老住户更了解小松涛，他们应当参与到更新改造的全过程中，他们的诉求也需要真正被看到。”

记者 刘春 顾敏

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